¿Quién paga las reparaciones en un piso alquilado?

¿Daños en un mueble? ¿Una lavadora rota? A veces es difícil saber qué reparaciones de un piso en alquiler corresponde pagar al inquilino y cuáles al propietario.

En los contratos no siempre queda claro, ya que se suele hablar de forma general de lo que está obligado a reparar el arrendador y lo que deberá dejar en perfecto estado el arrendatario cuando se marche. Encontrarás todo esto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Qué le corresponde pagar al inquilino?

En el artículo 21.4 de la LAU se detalla qué reparaciones debe pagar el inquilino: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

De este artículo deducimos que estas son las reparaciones que el arrendatario debe pagar:

• Los desperfectos en la vivienda alquilada debidos a un mal uso, puesto que, en otra parte de la LAU, se detalla que el inquilino debe devolver la vivienda en las condiciones que se la entregaron.
  • Pintura por mal uso: Por ejemplo, haber hecho agujeros en las paredes o si niños o mascotas manchan la pared.
  • Si se rompen muebles o similares, el inquilino deberá comprar uno nuevo. Los utensilios rotos o perdidos también deben sustituirse y estar en el estado que se entregaron.
  • Daños en la instalación eléctrica si se han producido por una sobrecarga.
• “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario” significa que deben repararse aquellos desperfectos debidos a un uso normal, como puede ser la cisterna de váter, un grifo o la correa de una persiana.

Como puedes ver, el inquilino solo ha de pagar aquello que se estropea por una utilización incorrecta o descuidada.

Y ahora bien, ¿qué paga el propietario?

En el artículo 21.1 de la LAU leemos: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”

Dentro de estas reparaciones se encuentran:

• Las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin subir el precio al inquilino.
• El mantenimiento o la sustitución de las instalaciones del agua y de la luz.
• El mantenimiento de elementos como el suelo, paredes y techos, si su desgaste o rotura no se deben a un mal uso del inquilino.
• La reparación, mantenimiento o sustitución de la caldera.
• Las reparaciones o sustituciones de los electrodomésticos de la vivienda, siempre que los daños no se deban al mal uso. No tiene por qué hacerse cargo de las reparaciones menores.

Tabla para saber quién paga qué

Ejemplos prácticos

A veces las fronteras entre términos como “mal uso” o “mantenimiento” no están tan claras y muchos casos terminan en los tribunales. Cada situación es única, y a veces la decisión sobre quien paga las reparaciones de una vivienda alquilada que toma el juez no se ajustan exactamente a las normas teóricas que hemos indicado.

Electrodomésticos

Si se rompe una pieza básica y que cuesta una gran parte del importe del aparato, como el programador de la lavadora, ya no sería una pequeña reparación. Por tanto, debería pagarla el propietario, especialmente si el electrodoméstico es antiguo. Pero si se demuestra que el inquilino la rompió por el mal uso, deberá pagar él.

La pintura

El propietario solo debe pagar la necesaria para el mantenimiento. Por tanto, si la pintura se cae o hay problemas de humedad, él debería hacerse cargo. Pero si el inquilino hace agujeros, ensucia las paredes o decide cambiar el color, deberá pagarlo él.

Instalaciones de luz, gas, calefacción

Si el inquilino decide cambiar el modo de suministro, por ejemplo dejar de usar el suministro municipal del agua para instalar un pozo, o decide instalar una moderna casa domótica, deberá pagarlo él. Pero el propietario pagará todas las averías que no se deban al mal uso.

Seguro que ahora ya tienes más claro qué reparaciones en un piso de alquiler son competencia de cada uno. Pero nunca está de más dejarlo claro en el contrato de alquiler. ¡Tenlo en cuenta al comenzar el alquiler de una vivienda!

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